امروز
يکشنبه 1403.10.2
Iranian Construction Engineering and Management
مطالب حرفه ای و صنفی
بررسی مشکلات حقوقی خرید واحدهای مسکونی بدون پایان کار
بررسی مشکلات حقوقی خرید واحدهای مسکونی بدون پایان کار
طفره رفتن سازنده‌ها از دريافت پايانكار و سندمحضري به تعلل چندين ساله در ابلاغ قانون پيش‌فروش برمي‌گردد شيوع اختلافات ناخواسته بين خريدار و فروشنده تحت‌تاثير معامله «تازه‌سازهاي بدون سند و مدرك »
موج بي‌سابقه ساخت‌وسازهاي سال90 كه ركورد ساخت 200 هزار واحدمسكوني در يكسال را در تهران شكست هم‌اكنون منجر به عرضه تدريجي يكسري آپارتمان تازهساز به بازار مصرف شده، اما مدلي كه سازنده‌ها براي فروش اين آپارتمان‌ها انتخاب كرده‌اند، مصيبتي سخت‌تر از دوران اجاره‌نشيني را براي خريداران به بار خواهد آورد .
ضعف مقررات نظارتي بر معاملات مسكن از يك‌سو و حبس يك قانون بازدارنده كلاهبرداري‌هاي ملكي در بايگاني سه‌قوه از سوي ديگر هم‌اكنون باعث رونق فروش آپارتمان‌هاي تازهساز فاقد «پايانكار» شده است. هر چند اين شيوه عرضه در سال‌هاي اخير هم رواج داشت، اما در حال‌حاضر ابهام جدي در نوع و مقدار مالكيت سازنده آپارتمان، احتمال زيان در فرجام مالكيت خريدار را دوچندان افزايش داده است .
عمده آپارتمان‌هاي تازهساز نتيجه مشاركت بسازوبفروش‌ها با مالكان ساختما‌ن‌هاي كلنگي است كه لازم است بلافاصله بعد از اخذ پايانكار، سهم مالك زمين و سازنده از واحدهاي جديد با اخذ سند تفكيكي مشخص شود، اين در حالي است كه تعلل سازنده در دريافت پايانكار كه در اغلب مواقع براي فرار از پرداخت خلافي به شهرداري صورت مي‌گيرد مانع تعيين‌تكليف سهم مالكيت شركا مي‌شود و در نهايت با فروش واحدها، مالكيت خريدار نيز نامشخص و مبهم باقي خواهد ماند. نايب ریيس كانون سردفتران و همچنين عضو هيات ریيسه كميسيون قضايي مجلس، شيوع خريد و فروش آپارتمان‌هاي فاقد پايانكار و فاقد سندمحضري را نتيجه تعليق قانون پيش‌فروش ساختمان عنوان مي‌كنند و مي‌گويند: طبق اين قانون، فروش ساختمان بدون پايانكار، حكم «پيش‌فروش» را دارد و مشمول قوانين پيش‌فروش است، طوري كه با اجراي اين قانون، سازنده در مقام پيش‌فروشنده بايد در دفترخانه تعهد دهد در زمان مشخص، نسبت به اخذ پايانكار و انتقال مالكيت اقدام مي‌كند، اما در حال حاضر ايراد - مغايرت شرعي- به اين قانون، مانع بهره‌مندي خريداران مسكن از مزاياي آن شده است.این در حالی است که مبایعه‌نامه تنظیمی در بنگاه‌های مسکن به عنوان سند غیررسمی این‌دسته از معاملات تنها مدرکی است که خریداران مبنی بر انتقال مالکیت از سازنده به آنها پس از انجام معامله در دست دارند. هر چند براساس قوانین موجود، مبایعه‌نامه سندی قانونی است، اما غیررسمی بودن آن در هنگام بروز اختلافات احتمالی حقوقی بین خریدار و فروشنده پروسه دشواری را برای پیگیری اختلاف به وجود آمده، پیش‌روی متعاملین قرار می‌دهد. این در حالی است که به موجب سند رسمی، فردی که سند به نام وی است مالک قطعی واحد مسکونی مورد معامله محسوب می‌شود و در صورت بروز اختلاف، دردسرهای مبایعه‌نامه و مراجعه به دادگاه برای اثبات مالکیت خود را ندارد. به این ترتیب، کارشناسان حقوقی و مسوولان قضایی به متقاضیان خرید واحدهای مسکونی نوساز در بازار مسکن هشدار دادند: با توجه به آغاز عرضه حجم انبوه واحدهای نوسازی که طی دو سال گذشته پروانه ساخت گرفته‌‌اند و هم اکنون بدون دریافت پایان کار و سند رسمی محضری، به بازار فروش مسکن عرضه شده‌‌اند، خریداران تنها به تنظیم مبایعه‌نامه در بنگاه املاک اکتفا نکنند و واحدی را بخرند که هم پایان کار داشته باشد و هم سند محضری. البته این مسوولان و کارشناسان، چالش‌های موجود در بازار معاملات غیر رسمی املاک مسکونی را به تاخیر در ابلاغ آیین نامه اجرایی قانون پیش‌فروش نسبت می‌دهند که سال 89 در مجلس تصویب شد و هم اکنون منتظر تایید رییس قوه‌قضائیه به منظور ابلاغ و اجرا است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، از آنجا که معامله واحدهای مسکونی نوسازی که هنوز پایان کار دریافت نکرده‌‌اند در ردیف معاملات پیش‌فروش مسکن به حساب می‌آیند، قانون مصوب در مورد فروش این واحدها تعیین تکلیف کرده است، اما عدم ابلاغ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش، باعث شده هنوز قانون محکم و بازدارنده‌ای برای حمایت از حقوق خریداران این دسته از واحدها وجود نداشته باشد .
خریداران به مبایعه نامه اکتفا نکنند
عضو هیات رییسه کمیسیون قضایی مجلس با بیان اینکه هم اکنون تخلفات زیادی در حوزه مسکن بابت معاملات واحدهای نوساز بدون سند رسمی شکل می‌گیرد، به «دنیای اقتصاد» گفت: به رغم بالا بودن میزان تخلفات در فروش واحدهای نوساز بدون پایان کار و سند رسمی محضری، هنوز طرح یا لایحه‌ای برای تعیین تکلیف قطعی این دسته از معاملات مطرح نشده است و توجه کافی در این زمینه به عمل نیامده است. ابوالفضل ابوترابی افزود: مبایعه‌نامه به هیچ وجه قابل مقایسه با سند رسمی نیست و حتی برخلاف سند محضری که قابل ارائه به بانک‌ها و سایر ادارات است مبایعه‌نامه این قابلیت را ندارد و تنها یک سند عادی محسوب می‌شود که نام خریدار در آن ثبت شده است. وی ادامه داد: با توجه به بالا بودن آمار کلاهبرداری‌ها در معاملات واحدهای مسکونی نوسازی که هنوز سند رسمی دریافت نکرده‌‌اند، خلأهای زیادی در این زمینه احساس می‌شود که نیاز است مجلس در این زمینه به سرعت ورود کند. ابوترابی خاطرنشان‌کرد: تاخیر در ابلاغ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش مسکن مصوب سال 89 مجلس، خود عامل مهمی است که باعث افزایش کلاهبرداری‌ها در این دسته از معاملات می‌شود .
وی با انتقاد از افزایش جرایم مربوط به معاملات پیش فروش مسکن، ادامه داد: در گذشته براساس قانون، تنها ساختمان‌هایی اجازه پیش فروش داشتند که حداقل 30 درصد پیشرفت فیزیکی داشته باشند؛ اما سال‌ها است که این قانون مغفول مانده و اجرا نمی‌شود .
قانون به خاطر آیین نامه معطل مانده است
در همین زمینه نایب رییس کانون سردفتران گفت: تخلفات ساختمانی به خصوص در معاملات واحدهای نوساز مربوط به تاخیر طولانی مدت ابلاغ آیین‌نامه قانون پیش فروش است که سه سال پیش در مجلس تصویب شد .
مسلم آقاصفری ادامه داد: در حال حاضر ضعف قانونی برای رسیدگی و حمایت از حقوق خریداران آپارتمان‌های نوساز و پیش خریداران نداریم؛ اما این قانون به دلیل عدم ابلاغ آیین نامه اجرایی آن، معطل مانده است .
وی با تاکید بر اینکه قانون پیش فروش یکی از پیشرفته‌ترین قوانین موجود در معاملات مسکن محسوب می‌شود، تصریح کرد: با توجه به نظر ریاست قوه‌قضائیه مبنی بر مغایرت برخی از مواد آیین‌نامه اجرایی قانون پیش فروش با شرع، بنا بر نظر ایشان تا زمان رفع این مغایرت‌ها نمی‌توان آن را تایید و ابلاغ کرد و به همین علت است که قانون به خاطر نداشتن آیین‌نامه معطل مانده است .
آرشيو مطالب...