ایمنی، بهداشت و محیط زیست
گفت و گویی در مورد بیمه ساختمان
محمد باباکردی، مدیر بیمه‌های مسئولیت و مهندسی رازی در گفت وگوی تفصیلی با «صما» مسائل مرتبط با بیمه ساختمان را تشریح کرده که در ادامه می‌آید:
درمورد نحوه پوشش بیمه ساختمان ها و الزاماتی که در این رابطه در مبحث دوم مقررات ملی آمده است، توضیحاتی ارائه کنید.
بیمه نامه ای که ما صادر می کنیم مربوط به عیوب اساسی و پنهان ساختمان است و عیوب اساسی را که در طول ساخت مشخص نشده و بعدها موجب بروز خسارت می شود، پوشش می دهد. اما در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، بیمه با عنوان بیمه نامه تضمین کیفیت ساختمان قید و صراحتا اشاره شده که مجری موظف است به نفع بهره برداران آتی ساختمان ضمانت نامه بانکی و یا بیمه نامه تضمین کیفیت ساختمان تهیه کند.
ما در سال 90 این بحث را در سندیکای بیمه گران اعلام کردیم که علیرغم تاثیرات مثبت این بیمه نامه، اما با توجه به مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، پوشش هایی که مشتریان ما یعنی جامعه مهندسان از ما مطالبه می کنند، با پوشش بیمه نامه ما مرتبط نیست. چراکه طبق بیمه تضمین کیفیت مندرج در مبحث دوم مقررات ملی، سازه های اصلی ساختمان، سازه های باربر، فونداسیون، سقف، ستون ها و تیرها باید به مدت ده سال؛ نما و عایق ها به مدت 5 سال؛ تاسیسات برقی و مکانیکی و آسانسور باید به مدت 3 سال پوشش داشته باشند.
از همین رو از سال 90 بحث اصلاح شرایط عمومی بیمه نامه در جلسات مختلف بررسی و به بیمه مرکزی پیشنهاد شد و تاکنون چندین بار اصلاح شده و حال منتظریم تا شرایط عمومی جدید این بیمه نامه مصوب شود که بیش از پیش با مبحث دوم مقررات ملی ساختمان منطبق و هماهنگ با نیازهای جامعه مهندسی کشور باشد.
نحوه پوشش دهی بیمه عیوب پنهان ساختمان چگونه است؟
ابتدا سازنده ساختمان بیمه نامه اولیه را از شرکت بیمه خریداری می کند؛ در طول دوره ساخت با شرکت های کنترل و بازرسی کیفیت ساختمان که دارای مجوز بازرسی از وزارت راه و شهرسازی هستند، قرارداد نظارت بر پروژه منعقد می شود و این شرکت ها به موازات دستگاه نظارت بر پروژه یعنی مهندسان ناظر سازمان نظام مهندسی، در فواصل زمانی مختلف از پروژه بازدید می کنند که البته تداخلی با انجام وظیفه ناظران به وجود نمی آید. درصورت وجود مشکل در پروژه، بازرسان آن را جهت اصلاح و رفع گزارش می کنند. پس از اتمام ساخت، تیم بازرسی گزارش نهایی مفصلی از مراحل مختلف ساخت در قالب یک چک لیست به شرکت بیمه ارائه می کنند. درنهایت کیفیت پروژه ها به پنج سطح خیلی خوب، خوب، متوسط، ضعیف و خیلی ضعیف تقسیم بندی می شود.
درصورت نبود مشکل خاصی در پروژه، الحاقیه قطعی یا الحاقیه شروع تعهدات، از سوی شرکت بیمه صادر می شود و پروژه تحت پوشش بیمه نامه قرار می گیرد. یعنی اعتبار بیمه نامه اولیه، منوط به اتمام ساخت پروژه و صدور الحاقیه قطعی می باشد.
نرخ بیمه نامه عیوب اساسی و پنهان ساختمان چگونه محاسبه می شود؟
در سال 86-87 زمانی که بیمه نامه تصویب شد، نرخ بیمه نامه معادل با 1.5 درصد ارزش ساخت بود. اما متاسفانه شرکت های بیمه وارد یک فاز رقابت ناسالم شدند و امروز نرخ این بیمه نامه تا حدی تنزل یافته که برخی از شرکت ها حتی به قیمت 15 صدم درصد ارزش ساخت بیمه نامه صادر می کنند.
آیا با هزینه 15 صدم درصد ارزش ساخت، امکان مدیریت هزینه های کنترل و نظارت از سوی شرکت بیمه وجود دارد؟
خیر. هزینه بازرسی شرکت های کنترل کیفیت بین 20 تا 25 درصد از حق بیمه ماست که باید شرکت بیمه به این شرکت ها پرداخت کند و وقتی قیمت ها تا این حد نزول می یابد، علنا دیگر نظارت شرکت های بازرسی در کار نخواهد بود. چون منطقی نیست. اما برای اینکه ما هم از بازار رقابت جا نمانیم، علیرغم حفظ کیفیت بازرسی نرخ بیمه خود را پایین آورده ایم.
آیا در حال حاضر پوشش بیمه برای ساختمان ها الزامی است؟
شهرداری باید برای صدور مجوز ساخت، گواهی اولیه و برای صدور پایان کار هم باید بیمه نامه قطعی را اخذ کند. متاسفانه اگرچه بیمه نامه باید اجباری باشد، اما الزامی به این کار نیست و فقط در برخی استان ها مثل آذربایجان شرقی و خراسان رضوی فقط گواهی اولیه را می گیرند و الحاقیه قطعی آنها را کنترل نمی کنند. پس اگر ساختمانی کیفیت لازم را نداشته باشد، هیچ کس مطلع نخواهد شد. حتی بعضا در این بین چالشی هم بین مالک ساختمان و شرکت بیمه ایجاد می شود. چرا که برای مثال اگر چند سال بعد از احداث، ساختمان دچار خسارت شود، مالک با تصور اینکه دارای بیمه است، انتظار جبران خسارت از شرکت بیمه دارد، در حالی که بعد از بررسی مشخص می شود که الحاقیه قطعی برای این بیمه نامه صادر نشده و دارای اعتبار نیست و از اینجا چالش شروع می شود. اما در استان فارس و البرز این رویه اجباری شده است و به الحاقیه قطعی بیمه نامه و ارزش ساختمان بسیار دقت می شود تا آن ساختمان، کمتر از مبلغ واقعی خود بیمه نشده باشد. چراکه طبق ماده 10 قانون بیمه، اگر کالایی به کمتر از قیمت واقعی خود بیمه شده باشد، به هنگام بروز خسارت، به نسبت ارزش بیمه شده کالا به ارزش واقعی کالا شرکت بیمه به همان نسبت خسارت پرداخت می کند. برای مثال اگر ارزش هر متر از ساختمانی یک میلیون تومان باشد و متری 500 هزار تومان بیمه شود، درصورت وقوع هر گونه خسارتی، به ازای صرف هر هزینه ای برای جبران این خسارت، شرکت بیمه نصف آن را پرداخت می کند.
یعنی درواقع سازندگان اقدام به پایین آوردن ارزش ساخت ملک می کنند؟
البته معضل اصلی، ارزان فروشی شرکت های بیمه است که موجب می شود تا شرکت های بیمه هم پولی برای بازرسی پرداخت نکنند. در عین حال گاهی اوقات برخی هم ارزش ساخت را پایین می آورند. اما بیمه مرکزی بخشنامه ای ابلاغ کرده که طبق آن افراد مجاز نیستند ارزش ساخت را پایین بیاورند.
چنددرصد کارفرمایان به گرفتن الحاقیه قطعی توجه می کنند؟
اجباری شدن این مسئله نیاز به قانون دارد. چرا که اگر منتظر بمانیم تا فردی به صورت اختیاری اقدام به گرفتن بیمه نامه کند، این احتمال تقریبا صفر است. مگر اینکه کارفرما به خاطر مزیت رقابتی آن جهت فروش ساختمان خود نسبت به خرید بیمه نامه اقدام کند. البته سازمان نظام مهندسی تهران اجباری بودن بیمه نامه را در برخی مناطق برای پروژه های بالای 2500 متر اجباری اعلام کرده است.
با توجه به این نظریه که در دوره رونق، ساخت وسازهای بدون کیفیت انجام و در دوره رکود مسکن، بحث کیفی سازی مطرح می شود، حال آیا سازندگان به فکر معیارهایی هستند که متقاضیان بیشتری برای خرید واحدهای آنها وجود داشته باشد و با توجه به مزیت رقابتی که بیمه ساختمان ایجاد می کند، نقش بیمه در این رابطه چیست؟
به طور قطع همینطور است. چون در حال حاضر مسائلی مثل زیباسازی نما و نورپردازی، در تمام نقاط شهری قابل مشاهده است؛ در حالی که قبلا فقط در مناطق شمالی شهر قابل مشاهده بود. لذا امروز خریداران به کیفیت ساختمان ها هم بسیار توجه و در حین خرید از جنس تاسیسات، نوع مصالح و تجهیزات کاربردی نظیر پمپ آب، رادیاتور و... کسب اطلاع می کنند و برای آنها فقط ظاهر و نما مهم نیست. بنابراین سازندگان مجبورند سیستم ها یا آیتم هایی در ساختمان های خود به کار ببرند که آنها را متمایز از دیگر ساختمان ها بکند. از طرفی همه ما درموقع خرید به دنبال کالاهای دارای گارانتی می رویم و بیمه عیوب اساسی و پنهان هم برای یک ساختمان نقش ضمانت نامه کیفیت را ایفا می کند. اگر یک سازنده بیمه نامه واقعی تهیه و معیارها و ملاک های بیمه نامه را رعایت کند، یک ابزار رقابتی برای فروش ملک او به شمار می رود. چون بارها دیده ایم که فردی اقدام به خرید یک ساختمان نوساز کرده، اما برای مثال در سیستم تاسیساتی و لوله های آن مشکل جدی به وجود آمده است. اینها از چالش هایی است که در ظاهر دیده نمی شود، اما بیمه نامه آنها را پوشش می دهد.
با این حساب، نظارت و بازرسی صحیح توسط شرکت های بیمه چگونه باید انجام گیرد؟
سیستم نظارتی شرکت های بیمه باید از بین شرکت های حقوقی - و نه کارشناسان حقیقی- انتخاب شود تا اگر در چند سال آینده مشکلی ایجاد شد، امکان پیگیری از طرف تیم بازرسی را داشته باشیم. در حال حاضر با توجه به عمر پایین ساختمان ها در کشور و اینکه متاسفانه یک ساختمان 25 ساله کلنگی محسوب می شود، توجه به بیمه عیوب اساسی و پنهان ساختمان یک امر الزامی است و بیمه موجب ارتقای سطح کیفی سازی و حفظ سرمایه ملی می شود. در شرایط عمومی جدید، قابلیت افزایش دوره بیمه نامه از 10 سال به 50 سال پیش بینی شده است؛ البته به شرطی که ساختمان بیمه شده از کیفیت و استانداردهای لازم برخوردار باشد.
یعنی با این بیمه نامه خریدار می تواند مطمئن شود که ساختمان خریداری شده تا 50 سال استهلاک نخواهد داشت؟
موضوع تعیین کیفیت ساختمان باید از ابتدای ساخت پروژه توسط تیم بازرسی و نظارت بررسی و اعلام شود تا مشخص شود که مقاومت و استحکام ساختمان تاچه اندازه است. اما یک مسئله مهم دیگر نحوه نگه داری از ساختمان است. یعنی اگر بهترین سیستم ها و تجهیزات در ساختمان به کار برود، اما به درستی نگه داری نشود، عمر آن به یک دهم کاهش می یابد. لذا برای تمدید بیمه نامه ساختمان بعد از ده سال، باید طی بازدید نحوه نگهداری از ساختمان و قابلیت بیمه شدن آن برای سال های آتی مشخص شود.
ارتباط بیمه با برندسازی در صنعت مسکن و ساختمان چیست و در شرایطی که بیمه حتی ساختمان های دارای مصالح فاقد استاندارد را بیمه می کند، پوشش بیمه آن چگونه قابل توجیه است و آیا ضمانت اجرایی دارد؟
بیمه نامه مسئولیت تولیدکنندگان محصول یا بیمه نامه تضمین کیفیت محصول مربوط به تولیدات است که تعریف شده است و درصورت بروز ایراد در مصالح مثل تغییر شکل دادن، می توان از تولیدکننده خسارت گرفت. اگر سازندگان بخواهند کار راحت و دارای پشتوانه برای برندینگ ساختمان خود انجام دهند، می توانند از بیمه نامه هایی استفاده کنند که به درستی و با ارزش واقعی خود صادر شود. مسلم بدانید که اگر مردم بدانند یک بیمه نامه ای به صورت منطقی و درست صادر شده و پوشش کامل دارد، بابت آن ساختمان هزینه پرداخت می کند.
در طرحی که در حال جمع بندی است، علاوه بر تمدید بیمه ساختمان تا 50 سال آینده، چه آیتم های دیگری پیش بینی شده است؟
در شرایط عمومی جدید، پوشش بیمه برای ساختمان های اداری و تجاری هم دیده شده است. همچنین پوشش بیمه بیشتر با مبحث دوم منطبق شده و بیشتر به سمت پاسخگویی به تقاضای جامعه مهندسان پیش رفته است. همچنین بیمه مرکزی نرخ ها را اصلاح و حداقل نرخ بیمه را تعیین خواهد کرد که به احتمال زیاد همان یک و نیم درصد ارزش ساخت خواهد بود. اما شرط مهم برای اجرایی شدن بیمه نامه ساختمان، همکاری شرکت های بیمه، شهرداری و نظام مهندسی است و اگر این سه نهاد تعامل لازم را نداشته باشند، طرح شکست خورده است. یعنی اگر بیمه بازرسی خود را انجام دهد، ولی شهرداری موقع صدور پایان کار تاییدیه بیمه را مطالبه نکند و نظام مهندسی نیز مجری ذی صلاح را اجباری نکند، بیمه نقش اثرگذاری نخواهد داشت. علیرغم مکاتبات و مذاکرات ما با استان های مختلف جهت تحقق این امر مهم، تاکنون به جز در استان فارس و البرز، استان های دیگر همکاری لازم را با ما انجام نداده اند.
آرشيو مطالب...