گروه مسکن- فرید قدیری: بازار رهن ثانویه مسکن بعد از معطلی دست کم 5 ماهه پشت دروازه انواع مجوزهای بانکی، بورسی و حسابرسی، ظرف چند روز آینده با یک امتیاز نسبی فوق‌العاده بالا برای سرمایه‌گذاران، رسما آغاز به‌کار می‌کند. در قالب این بازار مالی جدید، اوراق بهادار رهنی به پشتوانه تسهیلات خرید مسکن پرداخت شده به وام‌گیرنده‌ها، منتشر خواهد شد تا با فروش اوراق در فرابورس، ابتدا اصل و فرع تسهیلات برای بانک عامل بخش مسکن، زودتر از دوره حداقل 10 ساله پرداخت اقساط نقد شود و سپس به‌واسطه تنزیل وام‌های اولیه، منابع تازه برای پرداخت تسهیلات جدید -وام‌های ثانویه- در اختیار بانک قرار بگیرد.

سود درنظر گرفته‌شده برای اوراق رهنی چون که به مراتب بالاتر از بازدهی فعلی سایر بازارهای اقتصادی است، بُرد دو طرفه از بابت «نفع سرمایه‌گذار و در نتیجه استقبال از خرید اوراق» و همچنین «موفقیت بانک عامل در دستیابی سریع به منابع جدید برای وام‌دهی بیشتر» را به همراه خواهد داشت.

در فاز اول راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، 300 میلیارد تومان اوراق رهنی معادل 3 میلیون فقره اوراق با قیمت اسمی 100 هزار تومان برای هر فقره منتشر می‌شود که با فروش آنها، بخش کوچکی از فرآیند تامین مالی بخش مسکن از طریق جذب نقدینگی توسط بازار سرمایه انجام خواهد شد. اما بازار رهن ثانویه مسکن در فازهای بعدی قادر خواهد بود معادل یک‌سال عملکرد بانک عامل بخش مسکن در پرداخت تسهیلات ساخت و خرید -10 هزار میلیارد تومان- منابع جدید از طریق فروش حجم بیشتری اوراق، در اختیار بانک قرار دهد.

عوامل بازار رهن ثانویه در پی مجوزی که هفته گذشته متن آن به‌صورت رسمی از جانب سازمان بورس و اوراق بهادار منتشر شد، اعلام کردند: ظرف اواخر هفته جاری یا حداکثر اوایل هفته آینده، نماد این بازار از طریق انتشار اوراق رهنی در فرابورس گشایش می‌یابد و خرید و فروش نوع جدیدی از اوراق بهادار آغاز می‌شود.

گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات مولفه‌های در نظر گرفته شده برای اوراق بهادار رهنی حاکی است نهاد مالی راه‌انداز بازار رهن ثانویه که از زیرمجموعه‌های بانک عامل بخش مسکن به حساب می‌آید، عملیات انتشار اوراق رهنی را برعهده دارد. این اوراق با نرخ سود 5/ 18 درصد و سررسید دوساله، منتشر و عرضه می‌شود؛ به‌طوری‌که سود آن هر سه ماه یکبار، قابل پرداخت به خریداران اوراق است.

به این ترتیب، از آنجا که سود ترکیبی اوراق رهنی طی یک‌سال، نزدیک 20 درصد خواهد بود – 7/ 19 درصد- و –مجموع سود ترکیبی اوراق طی دو سال، در زمان سررسید رقمی معادل 3/ 43 درصد خواهد شد- می‌توان گفت: بازار رهن ثانویه مسکن در مقطع فعلی، جذاب‌ترین محل سرمایه‌گذاری در مقایسه با سایر بازارها به‌خصوص بازار پول محسوب می‌شود.در حال حاضر با توجه به کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، فاصله 5/ 3 واحد درصدی بین سود ساده اوراق رهنی (5/ 18 درصد) و سود سالانه بازار پول (15 درصد) وجود دارد که این شکاف قابل توجه از یکسو و بازدهی به مراتب پایین‌تر در سایر بازارهایی همچون بورس، مسکن، ارز و طلا از سوی دیگر سبب شده، بازار رهن ثانویه در آستانه راه‌اندازی از بالاترین مزیت نسبی برای سرمایه‌گذاران برخوردار شود.

اوراق بهادار رهنی در عین حال، به‌دلیل سطح کنونی نرخ تورم تک‌رقمی (7/ 9 درصد) و چشم‌انداز کاهشی آن لااقل در یک‌سال آتی، از جذابیت مضاعف به لحاظ تضمین نرخ سود واقعی مثبت برخوردار است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره ریسک‌های احتمالی سرمایه‌گذاری در بازار رهن ثانویه مسکن نشان می‌دهد مدلی که نهاد راه‌انداز این بازار در فاز اول انتشار اوراق رهنی، انتخاب کرده است، حاوی کمترین ریسک و بیشترین تضمین است. برای انتشار 300 میلیارد تومان اوراق رهنی، سبدی از سالم‌ترین وام‌های اولیه خرید مسکن انتخاب شده است؛ به‌طوری‌که 49 هزار فقره وام خرید مسکن با متوسط مبلغ 20 میلیون تومان و دوره بازپرداخت 12 ساله که فقط حدود 3 سال از زمان پرداخت اقساط توسط صاحبان وام‌ها گذشته است، مقرر شده تنزیل و به اوراق رهنی، تبدیل شود. یکی از ویژگی‌های متفاوت این وام‌ها در مقایسه با سایر وام‌های خرید مسکن پرداخت شده، نبود معوقه حتی یک ماهه در پروسه پرداخت اقساط از جانب صاحبانش است. این موضوع، ریسک انتشار اوراق به پشتوانه این وام‌ها را به صفر می‌رساند. در حال حاضر بانک مسکن 5 میلیون پرونده تسهیلات پرداخت شده به سازنده‌ها و خریداران مسکن در اختیار دارد که به‌واسطه آن، یک جریان مستمر بازپرداخت از محل اقساط ماهانه تسهیلات در این بانک، برقرار است.

هرچند تسهیلات پرداخت شده، جزو دارایی‌های مالی بانک عامل بخش مسکن محسوب می‌شود، اما فرآیند وصول آن بین 12‌تا 15 سال زمان می‌برد.

هم‌اکنون برای تبدیل کردن دارایی‌های مالی به جریان نقد و تازه با هدف ایجاد مخزن ثانویه وام دهی به فعالان بخش مسکن، قرار است تجربه قدیمی و در عین حال جاری کشورهای توسعه یافته در حوزه تامین مالی بلندمدت متقاضیان خرید مسکن، در ایران به شکل راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، پیاده‌سازی شود.

«رهن ثانویه» در خیلی از کشورها که سابقه طولانی در پرداخت وام خرید مسکن کارآمد به متقاضیان دارند، سهم قابل توجهی در تامین مالی بخش مسکن بازی می‌کند.

به گزارش «دنیای اقتصاد» در آمریکا بیش از 50 درصد از بازار رهن –بازار وام‌های خرید مسکن- متکی به منابع حاصل از رهن ثانویه است. در انگلیس، استرالیا و ژاپن نیز بازار رهن ثانویه، به ترتیب 30، 15 و 10 درصد از کل منابع لازم برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن را تامین می‌کند. با این حال، نرخ سود نسبی تعیین شده برای اوراق بهادر رهنی در ایران، تفاوت آشکاری با سایر کشورها دارد که از این بابت می‌تواند ادامه مسیر توسعه بازار رهن ثانویه را با دست‌اندازهای مالی احتمالی روبه‌رو کند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد: نرخ سود اوراق رهنی در عمده کشورهای مطرح در حوزه بازار رهن ثانویه، حدود یک واحد درصد بالاتر از نرخ سود بانکی است. همین میزان فاصله در عین حال، جذابیت سرمایه‌گذاری در این بازار را نه‌تنها برای سرمایه‌گذاران خرد که برای موسسات و نهادهای مالی در کشورهایی همچون آمریکا، به‌وجود آورده است طوری‌که اوراق رهنی بخش قابل‌توجهی از سبد مالی این موسسات را تشکیل می‌دهد.

این در حالی است که در ایران، سود تعیین شده برای سری اول اوراق رهنی، 5/ 3 واحد درصد بیشتر از نرخ سود بانکی است.

بررسی‌ها درباره علت این میزان شکاف عظیم بین نرخ سود اوراق رهنی و نرخ سود بانکی نشان می‌دهد: برنامه‌ریزی‌های اولیه برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه و تدوین سازوکارهای مالی برای این بازار درست در زمانی انجام شد که سقف نرخ سود سپرده‌های بانکی از 20 درصد به 18 درصد کاهش پیدا کرد. در آن زمان، با تعیین نرخ سود 5/ 18 درصدی برای اوراق رهنی، عملا فاصله رایج بین نرخ سود سپرده و تسهیلات در کشورها رعایت شد ضمن آنکه هزینه لازم برای عوامل این بازار بابت بازارپذیر کردن اوراق متکی به تسهیلات اولیه که دارای نرخ سود 12 تا 15 درصد است نیز چندان بالا نبود. اما در حال حاضر که سطح غالب نرخ سود سپرده‌های بانکی به 15 تا 16 درصد رسیده، تامین سود 5/ 18 درصدی برای اوراق رهنی آن هم اوراقی که به پشتوانه وام‌هایی با نرخ سود حداکثر 15 درصد منتشر شده است، به منابع قابل توجهی نیاز دارد. مسوولان بازار رهن ثانویه مسکن در مقطع فعلی با علم به این موضوع، برنامه‌ای برای تعدیل نرخ سود اوراق قبل از راه‌اندازی فاز اول را ندارند؛ چرا که فرآیند تجدیدنظر در نرخ سود مجددا نیازمند ماه‌ها صبر و انتظار برای صدور مجوزهای لازم است!

با این حال، کارشناسان اقتصادی و متخصص بازار سرمایه که طی یکسال اخیر مطالعات پایه‌ای و مدل‌سازی‌های لازم را برای بازار رهن ثانویه انجام داده‌اند، تاکید می‌کنند: فازهای بعدی انتشار اوراق رهنی که تا 10 هزار میلیارد تومان پیش خواهد رفت، حتما با نرخ سود پایین و نزدیک‌تر به نرخ تورم و بازدهی نسبی بازار پول، اجرایی خواهد شد.

این کارشناسان ضمن توصیه به عوامل بازار رهن ثانویه نسبت به انتخاب وام‌های اولیه دارای سلامت حداکثری –به لحاظ نداشتن معوقات اقساط- معتقدند: با بزرگ‌تر شدن ابعاد بازار رهن ثانویه، میزان ریسک‌های بالقوه نیز افزایش پیدا می‌کند که مهم‌ترین آن تامین سود اوراق با توجه به نرخ سود پایین وام‌های اولیه، خواهد بود.

گروهی از کارشناسان اقتصادی نیز سطح بالای نرخ سود اوراق رهنی را در بلندمدت در نقش مانع مزاحم برای کاهش نرخ تورم و حتی نرخ سود بانکی توصیف می‌کنند که می‌تواند انتظارات تورمی را تقویت کند.

بانک عامل بخش مسکن با دسترسی به 300 میلیارد تومان منابع ناشی از فروش اوراق رهنی، می‌تواند منابع لازم را برای پرداخت 6 هزار فقره وام 50 میلیونی ساخت مسکن در محدوده بافت فرسوده –وام نوسازی- تامین کند. بانک مسکن امسال خود را متعهد کرده است 100 هزار فقره وام نوسازی در بافت‌های فرسوده برای تقویت عرضه مسکن، بپردازد.

این میزان منابع ناشی از راه‌اندازی فاز اول بازار رهن ثانویه، در عین حال چنانچه به وام نوسازی تبدیل نشود، قابلیت تامین منابع برای 3800 فقره وام خرید مسکن را دارد.

مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن روز گذشته درباره قابلیت‌های بازار رهن ثانویه به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: اوراق رهنی قابلیت انتقال به غیر دارد و در بازار سرمایه می‌تواند معامله شود. محسن فاضلیان در پاسخ به این پرسش که آیا اوراق بهادار رهنی همچون خیلی از کشورها توسط نهادهای بیمه‌ای از بابت تضمین وصول اقساط وام‌های اولیه، بیمه خواهد شد؟ اعلام کرد: بیمه اوراق زمانی معنا پیدا می‌کند که نهاد ناشر یا راه‌انداز بازار رهن ثانویه از موسسه یا بانک پرداخت تسهیلات اولیه جدا باشد. این در حالی است که شرکت تامین سرمایه بانک مسکن از خانواده بانک مسکن به‌شمار می‌رود. بنابراین در اینجا ضمانت کافی ناشی از قرار گرفتن سند ملکی واحدهای وام‌گیرنده در رهن بانک و ارزش چند برابری واحدها در مقایسه با تسهیلات اخذ شده و همچنین جرایم تاخیر در بازپرداخت اقساط، همه و همه موجود، روشن و مشخص است.

این اوراق بدون ریسک هستند و در صورتی که بانک موفق به وصول اقساط وام نشد، نسبت به پرداخت اصل و سود اوراق متعهد است.

فاضلیان پیش‌بینی کرد: با توجه به نرخ‌های سود موجود در بازارهای مختلف و نرخ سود مطلوب اوراق رهنی، در فاز اول انتشار، این اوراق با سرعت مطلوبی فروش رود.