«بازار رهن و اجاره» موضوع مستقلی از اقتصاد کلان کشور
نیست. بنابراین نمی‌توان توقع داشت بازار رهن و اجاره مسکن مستقل یا بر
خلاف جریان اصلی اقتصاد کشور حرکت کند.
بنگاه‌های اقتصادی مرتبط با
صنعت ساختمان، اعم از دولتی و بخش خصوصی، همه به شکل عمودی و طولی به هم
وابسته‌اند. از این رو، نمی‌توان از اقتصاد آسیب دیده‌یی که به تازگی از
زیر بار تحریم‌های بین‌المللی کمر راست کرده است و در هوای گشایش‌های
اقتصادی پس از اجرایی شدن برجام، نفس تازه می‌کند، توقع شکوفایی و بالندگی
آنی، فراوانی و ارزانی و وفور امکانات و خدمات داشت.
حکایت رکود و تورم در اقتصاد کشور و در بازار مسکن، یادآور سوال تقدم مرغ و
تخم مرغ و تفضل علم و ثروت است! با تداوم برنامه دولت یازدهم در تزریق
نکردن نقدینگی به بازار مسکن طی چند سال گذشته امروز در بازار مسکن کشور نه
تنها تورم وجود ندارد که عرضه چند برابر تقاضا است ولی رکود همچنان هست و
فعلا ادامه دارد.
اما از زیباترین، دلچسب‌ترین و خوش‌آهنگ‌ترین ترکیبات برساخته دولت یازدهم
می‌توان از «خروج غیرتورمی مسکن از رکود» نام برد. افسوس که زیبایی و خوش
آهنگی طرح‌ها و ابدعات و ابتکارات، ربط چندانی به امکان اجرایی شدن و
ثمربخش بودن آنها ندارد. چه اگر اینگونه بود لابد تا حالا باید ثمرات
مهرورزانه مسکن مهر به همه مستاجران می‌رسید.
در هر حال، حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی معتقد است: «وقتی خرید
و فروش مسکن بر پایه سیستم تسهیلات و پس انداز باشد، بر کاهش تورم اثرگذار
است»، در خصوص جزییات برنامه دولت برای خروج غیرتورمی مسکن از رکود روز 21
اردیبهشت ماه امسال گفت: سیاست ما مبتنی بر بازار رهن و پس انداز است،
بنابراین وقتی خرید و فروش مسکن بر پایه سیستم تسهیلات و پس انداز باشد،
اثرات کاهشی بر تورم داشته و اقتصاد سالمی را به وجود می‌آورد.
به باور حامد مظاهریان در نتیجه اجرای چنین سیستمی، مسکن از رکود خارج
می‌شود و البته تورمی هم که در این بخش نداریم. از این روست که مظاهریان
تاکید می‌کند: ابزارهای تامین مالی که تاکنون پیش بینی شده برای اجرای این
سیاست است، چرا که ما برای خروج از رکود نیاز به سرمایه‌گذاری داریم؛ به
همین منظور هم برای طرف عرضه و هم برای تقاضا ابزارهای مالی پیش‌بینی شده
است.
ابزارهای مالی مورد اشاره معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی برای
افزایش توان مالی در طرف تقاضا، شامل تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم و
وام از محل اوراق تسه (اوراق امتیاز تسهیلات مسکن) و برای افزایش تمایل
سرمایه‌گذاران در بازار مسکن، شامل وام ۱۵۰میلیون تومانی ساخت مسکن، اعلامی
از سوی بانک مسکن است.
کارشناسان اما درخصوص کارایی و تاثیر سیاست‌ها و راهکارهای دولت برای خروج
غیرتورمی مسکن از رکود معتقدند به علت تاثیر مستقیم اقتصاد کلی جامعه بر
اقتصاد بازار رهن و اجاره تا زمانی که ارزش نفت ایران در بازارهای جهانی و
درآمدهای نفتی ایران افزایش نیابد اینگونه برنامه‌ها تاثیر محسوسی نداشته و
مسکن از رکود خارج نخواهد شد.
از سوی دیگر، تا زمانی که سود سپرده‌های بانکی کم نشود، برای
سرمایه‌گذارانی که شرایط را برای ورود سرمایه‌های خود به ساخت و ساز مناسب
نمی‌دانند، سود گرفتن از بانک بهترین کار است و از طرف دیگر، آمارهای رسمی
نشان از این دارد که به علت بالا بودن اقساط و سود، وام مسکن یکم اقبال
خوبی در میان مردم نداشته است. واقعیت این است که خانه اولی‌ها، با توجه به
شرایط فعلی اقتصادی، حتی با داشتن شغل، توان پرداخت ماهانه 2 تا 3میلیون
برای اقساط وام‌های مسکن را ندارند و به خاطر همین بعید است که یک خانه
اولی از طریق این وام‌ها به خانه‌دار شدن فکر کند.
از این رو می‌توان گفت چون مشوق‌های وزارت راه و شهرسازی، بازار فعلی مسکن
را به مدت محدودی متاثیر خواهد کرد ولی نهایتا از رکود خارج نشده و به حالت
کنونی باز خواهد گشت؛ لذا نهایتا بازار مسکن بر همان پاشنه‌یی خواهد چرخید
که تاکنون چرخیده است. البته این گزاره فی‌نفسه حاوی محتوای منفی نیست و
خبر بدی را پشتیبانی نمی‌کند.
نظر به رکود موجود در بازار مسکن که بر مبنای آن، بر قیمت‌ها افزوده نشده و
این وضعیت تا ماه‌های پیش رو که زمان جابه‌جایی‌هاست ادامه خواهد داشت،
لذا منطقا اجاره‌بها در بازار رهن و اجاره نباید اضافه شود. به زبان ساده
تر: قیمت مسکن تکان نخورده پس رهن و اجاره نیز نباید تغییر کند.
البته این استدلال را حسام عقبایی، رییس اتحادیه املاک تهران نیز دارد که
چندی پیش درباره افزایش نرخ اجاره‌بها در سال 95 اعلام کرد: قیمت مسکن در
سال 1395 نسبت به سال 1394 هیچ‌گونه افزایشی نداشته لذا اجاره‌بها به تبعیت
از قیمت مسکن نباید افزایش یابد.
اما همیشه حساب بازار از حساب و کتابی که در خانه‌ها صورت می‌گیرد، متفاوت
است. به ویژه آنکه کاهش نرخ سود بانکی و نیز تعلیق مالیات آن همچنان در
محافل اقتصادی در جریان است و هر تصمیمی در این خصوص بازار رهن و اجاره را
شدیدا متاثر خواهد کرد.
هر چند عقبایی مبنای مالکان در مقایسه مبالغ اجاره و رهن با سود بانکی را
قیاس مع‌الفارق خوانده است اما پیش‌بینی می‌شود با کاهش مجدد نرخ سود
بانکی، مالکان با وجود عدم افزایش قیمت مسکن، قراردادهای اجاره و رهن را با
ارقام سال گذشته تنظیم نخواهند کرد بلکه با اعلام اینکه دیگر تمایلی به
رهن کامل ندارند از مستاجران مبلغ اجاره بیشتری طلب خواهند کرد.
* روزنامه‌نگار