در ایران، مسکن برای افراد چیزی بیش از سرپناه است و می تواند نوعی سرمایه گذاری، نمادی از شخصیت و وسیله ای برای آرامش زندگی و عبور از بحران های تورمی باشد. از فصل دوم سال 1392، بازار مسکن به رکود عمیقی فرو رفت، که بسیاری از سرمایه گذاران حرفه ای و خانواده های مصرف کننده را با سوالات متعددی مواجه کرده است. در ادامه 10 نکته تحلیلی در مورد اقتصاد مسکن ایران می آید:
1) خاصیت سیکلی بازار مسکن: بررسی روند تاریخی داده های سری زمانی قیمت مسکن در شهر تهران و سایر شهرهای بزرگ کشور نشان می دهد که، طی سالهای گذشته افزایش قیمت مسکن در تهران و شهرهای بزرگ کشور به صورت پله ای بوده است، به عبارت دیگر افزایش قیمت مسکن به نسبت تورم یک رفتار سیکلی و ادواری داشته است. به طوری که در دوره‌های رونق قیمت و تعداد معاملات املاک افزایش و در دوره‌های رکود هر دو شناسه کاهش می‌یابند. این مطلب را می توان در نمودار زیر که نرخ رشد قیمت مسکن در شهر تهران و نرخ تورم عمومی را طی سال های ۷۱ تا ۹۰ مقایسه می کند می توان مشاهده کرد.
2) ضعف در تحلیل روندها، عاملی برای تشدید رکود: دوره رکود و کاهش قیمت مسکن همزمان است با کاهش شدید سرمایه گذاری ها و نتیجه این وضعیت چیزی نیست جز تشدید افزایش قیمت ها. این روند می تواند با آگاهی بخشی به سرمایه گذاران غیر حرفه ای این بازار تلطیف شود.
3) عوامل اثرگذار بر بازار مسکن: عوامل اقتصادی دیگری غیر از عرضه و تقاضای مسکن بر این بازار تأثیر می گذارند. وضعیت بازارهای موازی (سکه، ارز، سهام و...)، متوسط درآمد واقعی خانوار، شاخص بهای خدمات ساختمانی و حجم نقدینگی کشور نیز بر وضعیت بازار ساختمان کشور اثرگذار هستند.
4) سهم ناچیز خدمات مهندسی: با وجود سرمایه گذاری چند ده هزار میلیارد تومانی در صنعت ساختمان ایران، سهم خدمات مهندسی (شامل توسعه تکنولوژی، طراحی مهندسی، اجرای حرفه ای و...) از سرمایه گذاری ساخت و ساز ناچیز است (در حدود 1 درصد). در نتیجه ساخت ساختمان، عموما به صورت غیر صنعتی، زمانبر و با کیفیت و تکنولوژی پایین انجام می گیرد، که خود این مسأله در غیر اقتصادی شدن سرمایه گذاریها تأثیر می گذارد. تکنولوژی و روش اجرای ساختمان نیازمند ارتقا جدی است. به ویژه باید در جهت بهینه کردن طراحی ها و کاهش زمان ساخت قدم برداشت.
5) فرایندهای زمانبر: گزارش سال 2013 بانک جهانی در مورد مدیریت کسب و کار، رتبه ایران در صدور پروانه ساختمانی در بین کشورهای دنیا را 169 اعلام می کند. همچنین، در گرفتن انشعاب برق هم کشور ما همین رتبه را دارد. فرایند زمانبر صدور مجوز ها و مشکلات فرایندی دیگر، بهره وری سرمایه در این صنعت را به شدت کاهش داده است.
6) سرمایه گذاری نامتوازن: سرمایه گذاری مسکن در ایران، عمدتا خصوصی است. بخش خصوصی فعال در صنعت ساختمان، عموما از مشکلاتی چون کم بودن نسبی سرمایه رنج می برد. به دلیل سودآوری مراکز شهری گران قیمت برای سرمایه گذاران، عمده سرمایه گذاریها و بارگذاری جمعیتی در بخش های خاصی از شهرها متمرکز شده است. بسیاری از مشکلات بافت شهری از جمله ریزدانگی، مشکلات بافت های فرسوده و حتی مسائل اجتماعی، ناشی از برخی سرمایه گذاری نامتوازن است. جهت سرمایه گذاری بخش خصوصی، توسعه ساختمان های گران قیمت و با ارزش افزوده بالا است. دولت، بایستی سیاست ها و اقدامات اصلاحی در این زمینه تدوین و اجرایی نماید.
7) تبعات زیست محیطی: عقب افتادگی و مشکلات صنعت ساختمان، به ویژه در تکنولوژی های ساخت و ضعف مدیریت پروژه ها، منجر به افزایش هزینه های دوره نگهداری ساختمان شده است. صنعت ساخت از لحاظ تولید گازهای گلخانه ای در رتبه های نخست قرار دارد و یکی از بزرگترین مصرف کنندگان انرژی است. ساخت و ساز شهری، باید به سمت کاهش مصرف انرژی در فرایند ساخت و بهره برداری و کاهش هزینه های زیست محیطی حرکت کند.
8) مشکلات سرمایه گذاری: ضعف مکانیزم های تأمین مالی مسکن یکی از عوامل بروز ریز دانگی بافت شهری، مشکلات حمل و نقلی، شکستگی خط آسمان و سایر معیارها است. برای توسعه صنعت ساختمان، باید به سمت روش های نوین و ترکیبی تأمین مالی حرکت کرد.
9) عقب افتادگی فناوری ها: صنعت ساختمان ایران، تشنه نوآوری چه در تکنولوژی ساخت، چه در روش های بازاریابی، چه در مدیریت پروژه ها، چه در روش های تأمین مالی و چه در ضوابط و مقررات شهرسازی و ساخت و ساز است. این نوآوری در کنار هماهنگی نهادهایی چون شهرداری، نظام مهندسی و سازندگان ذی صلاح می تواند به شهری پایدار تر بیانجامد.
10) کمک به خروج از رکود: به دلیل وابستگی صنایع بسیاری به صنعت ساختمان و همچنین نیرو بر بودن صنعت ساختمان، پیشنهاد می شود برای خروج از رکود، تلاش های جدی برای راه اندازی موتور این صنعت انجام گیرد، تا به نوبه خود سهمی در افزایش تولید ناخالص داخلی کشور ایفا نماید.
* عضو هیأت علمی دانشگاه و عضو هیأت مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران
http://www.eghtesadonline.com/fa/content/110938/%D8%A7%DB%8C%D9%86-%D8%B1%D9%88%D8%B2%D9%87%D8%A7%DB%8C-%D8%B5%D9%86%D8%B9%D8%AA-%D8%B3%D8%A7%D8%AE%D8%AA%D9%85%D8%A7%D9%86-%D9%88-10-%D9%85%D9%88%D8%B6%D9%88%D8%B9-%D9%81%D9%86%DB%8C-%D8%A7%D9%82%D8%AA%D8%B5%D8%A7%D8%AF%DB%8C