مدیریت مالی پروژه
تحلیل آماری تناسب رشد قیمت مسکن و رشد درآمد در کشورهای دنیا
دنیای اقتصاد: صندوق بین‌المللی پول و بانک مرکزی آمریکا در دو گزارش جداگانه درباره وضعیت قیمت مسکن در 64 کشور، از افزایش شاخص جهانی هزینه دسترسی به مسکن خبر دادند. متوسط قیمت مسکن در کشورهای مورد بررسی طی فصل آخر سال 2014 رقمی معادل 9/ 3 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد کرده است؛ درحالی‌که درآمد افراد در این فاصله به اندازه نصف این رقم افزایش یافته و عملا زمان انتظار برای خرید مسکن طولانی‌تر شده است. در رتبه‌بندی 64 کشور با معیار تورم مسکن، قطر و اوکراین، بیشترین و کمترین رشد قیمت را داشته‌اند.
آمار صندوق بين‌المللي پول و بانك مركزي آمريكا از «هزینه دسترسی به مسکن در جهان» منتشر شد
قطر و اوكراين به ترتيب بيشترين و كمترين شتاب قيمت مسكن را دارند
گروه مسكن: صندوق بين‌المللي پول و بانك مركزي آمريكا گزارش‌هاي جداگانه‌اي از آخرين وضعيت بازار مسكن به ترتيب در كشورهاي«با وضعيت مطلوب و نامطلوب اقتصادي» و همچنين كشورهاي «مطلوب و نسبتا مطلوب» منتشر كرده‌اند كه هر دو دسته اطلاعات با يك نتيجه مشترك، از افزايش قيمت جهاني مسكن با شيب تندتر از قدرت خريد خبر مي‌دهد.
در ارزيابي‌هاي اين دو نهاد اقتصادي، حداقل 23 كشور و حداكثر 64 كشور از قاره‌های مختلف، به لحاظ «نرخ دسترسي خانوارها به مسكن مناسب» مورد بررسي قرار گرفته است و نتايج به دست آمده نشان مي‌دهد: شكافي كه در سال 2010 بين قدرت خريد و قيمت مسكن در عمده كشورها وجود داشت، در 4 سال بعد از آن، نه‌تنها ترميم نشده كه تشديد هم شده است.
متوسط قيمت جهاني مسكن در سال 2014 رقمي معادل 9/ 3 درصد رشد كرد در حالي كه ميانگين درآمد خانوار در كشورها براساس معيار دستمزد سالانه، فقط 8/ 1 درصد يعني به اندازه نصف تورم مسكن در اين سال، افزايش يافت.
به اين ترتيب، مدت زمان انتظار و پس‌انداز خانوارها براي خريد مسكن در دنيا -حتي در كشورهاي توسعه يافته- رو به افزايش گذاشته است. مدت زمان انتظار براي خريد مسكن با شاخص «دسترسي به مسكن» محاسبه مي‌شود كه اين شاخص نيز از نسبت قيمت مسكن به درآمد افراد به دست مي‌آيد.
با احتساب شتاب دوبرابري در نرخ رشد قيمت مسكن نسبت به نرخ رشد درآمد در آخرين فصل سال 2014، سطح شاخص دسترسي به مسكن در وضعيت نامناسبی قرار گرفته است.
طبق آمارهاي صندوق بين‌المللي پول، شاخص قيمت جهاني مسكن از سال 2013 و بعد از تخليه حبابي كه در 2008 به آن دچار شده بود، شروع به افزايش كرد و براساس آخرين اطلاعاتي كه بازارهاي مسكن كشورها را تا پايان سال 2014 رصد كرده، روند افزايش تداوم داشته است.
در گزارش صندوق بين‌المللي پول، قطر رتبه اول بيشترين تورم مسكن در فصل آخر سال 2014 را به خود اختصاص داده است. در اين كشور، قيمت مسكن 30 درصد افزايش يافته است. در رتبه‌بندي صورت گرفته، 64 كشور جهان به لحاظ ميزان رشد قيمت مسكن فهرست شده و اوكراين در بين كشورها، كمترين تورم مسكن را تجربه كرده است. در اوكراين قيمت مسكن در سال گذشته ميلادي 48 درصد كاهش پيدا كرد. نرخ رشد قيمت مسكن در 70 درصد اين كشورها، مثبت است به اين معني كه در فهرست مذكور، خانوارهاي ساكن در 47 كشور با افزايش قيمت خانه دست به گريبان هستند.
با اين حال، گزارش بانك مركزي آمريكا كه تعداد به مراتب كمتري از كشورهاي و عمدتا از اروپا و آمريكا در آن، رتبه بندي شده‌اند، نشان مي‌دهد: ايرلند و ايتاليا در سال گذشته ميلادي به ترتيب با بيشترين رشد و كمترين رشد قيمت مسكن مواجه شدند طوري كه در ايرلند، قيمت 16 درصد افزايش يافت و در ايتاليا 4/ 3 درصد افت كرد.
اين دو گزارش، همديگر را نقض نمي‌كنند به اين معني كه نرخ رشد قيمت مسكن كشورها طي سال 2014، در هر دو، يكسان است اما چون دامنه بررسي‌ها به لحاظ تعداد كشورها، متفاوت است، نام كشورهايي كه بالاترين و پايين‌ترين رتبه در تورم مسكن را داشته‌اند نيز با يكديگر فرق مي‌كند.
در اين گزارش‌ها به تحليل نرخ شكاف جهاني قيمت و قدرت خريد مسكن، به برنامه دولت‌ها براي مهار اين نابرابري اشاره شده است. كشورهاي مختلف براي ترميم اين شكاف، سعي مي‌كنند طبقه متوسط رو به پايين جامعه را براي خريد مسكن، توانمندسازي مالي كنند. يكي از اين برنامه‌ها «مسكن اجتماعي» است و براي دهك‌هاي مياني نيز تسهيلات بانكي خريد در نظر گرفته مي‌شود.
سير صعودي قيمت مسكن در جهان
آمارها نشان مي‌دهد، قيمت مسكن در اكثر كشورهاي دنيا رو به افزايش است. بر اساس گزارش آماري كه فدرال رزرو منتشر كرده‌است، در ميان 23 كشوري كه به عنوان نمونه از ميان كشورهاي جهان براي سنجش قيمت مسكن انتخاب شده‌اند، ايرلند از نظر افزايش قيمت در صدر است. قيمت مسكن در اين كشور طي يك سال گذشته بيش از 16 درصد افزايش يافته و اين روند همچنان سير صعودي دارد.
سال گذشته اين كشور براي دومين سال پياپي شاهد افزايش قيمت مسكن بوده و اين اتفاقي جديد بعد از 5 سال ركود دراين بازار در اين كشور اروپايي به شمار مي‌آيد. طي آن 5 سال، قيمت مسكن در ايرلند تا 12 درصد كاهش يافته‌بود. اكنون اما اين سير صعودي و شتاب افزايش قيمت آنقدر زياد بوده كه مقامات دولتي را به فكر تدابيري براي جلوگيري از حبابي شدن قيمت‌ها در بازار انداخته‌است. از جمله اين تدابير محدود كردن پرداخت وام در بازار براي كنترل افزايش قيمت‌ها است. با اعمال اين محدوديت‌ها، در نخستين ماه‌هاي سال 2015 اندكي از شتاب رشد قيمت‌ها كاسته شد اما همچنان اين سير صعودي ادامه دارد.
در نقاط ديگر دنيا هم قيمت مسكن رو به افزايش است. مثلا در انگليس، اين افزايش قيمت به طور متوسط 10 درصد بوده‌است. در آفريقاي جنوبي اين افزايش قيمت به 6/ 9 درصد رسيده و سوئد شاهد افزايش 6/ 8 درصدي قيمت مسكن در يك سال گذشته بوده‌است. هر سه اين كشورهايي كه نام برده شد، افزايش قيمتي دوبرابر متوسط افزايش قيمت مسكن در جهان داشته‌اند. البته انگليس امسال نشانه هايي از كاهش شتاب قيمت مسكن را بروز داده كه اين، بعد از چند سال افزايش قيمت دورقمي در بازار مسكن، نشانه‌اي از كند شدن اين روند به شمار مي‌آيد. در گزارش آماري كه صندوق بين‌المللي پول منتشر كرده و كشورهاي بيشتري را در دنيا دربرمي‌گيرد، در خاورميانه و آسيا، قطر شاهد بيشترين افزايش قيمت است. از اين نظر، وضعيتي كه ايرلند در غرب و در اروپا دارد، قطر در خاورميانه دارد.
اما در سوي ديگر اين طيف كشورهايي هم هستند كه شاهد كاهش قيمت مسكن بوده‌اند. مثلا ايتاليا كه قيمت مسكن در آن در سال گذشته 4/ 3 درصد كاهش داشته‌است. اين بيشترين كاهش قيمت از نظر شاخص فدرال رزرو آمريكا است. اين كاهش قيمت را در اروپا به عنوان تخفيف يا حراج مسكن توصيف كرده‌اند. اين وضعيت در فرانسه و اسپانيا هم وجود داشته‌است. از اين نظر، اين كشورها در نقطه مقابل ايرلند يا انگليس قرار گرفتند.
ژاپن كه همچنان در تلاش برای فرار از ركود تورمي است كه بيش از يك دهه است اين كشور را گرفتار كرده، از نظر افزايش يا كاهش قيمت مسكن در لبه مرز قرار گرفته است. قيمت مسكن در اين كشور در سالي كه گذشت 75/ 0 درصد كاهش يافته‌است. از اين نظر البته ژاپن در رديف كشورهايي قرار مي‌گيرد كه دچار كاهش قيمت شده‌اند. در كنار ژاپن، فنلاند قرار دارد كه كاهش يك درصدي قيمت در بازار مسكن را تجربه كرده و بعد بلژيك كه با كاهش 2/ 0 درصدي قيمت مسكن روبه‌رو شده‌است. اين 6 كشور، تنها كشورهايي بوده‌اند كه در اين فهرست مطالعاتي، شاهد كاهش قيمت بوده‌اند.
در گزارش سالانه صندوق بين‌المللي پول، اوكراين از نظر كاهش قيمت مسكن در رتبه اول قرار دارد و قبرس و روسيه هم در جايگاه‌هاي بعدي هستند.
زور خريداران به قيمت مسكن نمي‌رسد
گزارش تحقيقي فدرال رزرو آمريكا و همچنين گزارش سالانه‌اي كه صندوق بين‌المللي پول منتشر كرده‌است، نشان مي‌دهد قيمت‌ها در بازار مسكن همچنان از ميزان دستمزد و درآمد متوسط مردم در اكثر كشورهاي جهان بالاتر است و همچنان زور مصرف‌كنندگان و طبقه متوسط به خريد مسكن نمي‌رسد. اين خبر خوبي براي مصرف‌كنندگان نيست. اين آمارها نشان مي‌دهد، اكثر مصرف‌كنندگان در سراسر جهان از زاگرب تا لندن و از سئول تا فلوريدا، با هر حساب وكتابي كه در نظر گرفته شود، توان خريد مسكن را ندارند. قيمت مسكن در اكثر كشورهاي جهان از ميزان درآمد افراد بيشتر است. گزارش فدرال رزرو نشان مي‌دهد از ميان 23 كشور مورد مطالعه، در15 كشور قيمت مسكن از متوسط درآمد افراد بيشتر است. درحالي‌كه قيمت مسكن در سال گذشته به طور متوسط 9/ 3 درصد افزايش يافته، ميزان دستمزد مردم به اندازه نصف اين رقم يعني حدود 8/ 1 درصد افزايش داشته‌است.
اين عدم تناسب قيمت مسكن با ميزان درآمد افراد، همان معادله‌اي است كه بسياري از كارشناسان اقتصادي را در سراسر جهان نگران كرده و به فكر طرح‌هايي براي تهيه مسكن طبقه متوسط مانند «مسكن اجتماعي» يا كمك‌هزينه مسكن انداخته است. اين موضوعي است كه به تازگي گروهي از تئوري‌پردازان اقتصادي هم به آن اشاره كرده‌اند و آن را حلقه مفقوده بحث افزايش نابرابري در جهان دانسته‌اند. اين كارشناسان و نظريه‌پردازان اقتصادي مي‌گويند، افزايش مسكن يكي از دلايل وعوامل اصلي افزايش نابرابري در جهان است. همان‌طوركه در نمودارها مشاهده مي‌شود، ميزان عدم تناسب دستمزد و قيمت مسكن در اكثر كشورها بسيار زياد است. تازه اين آمار مربوط به كشورهايي است كه از نظر شاخص‌هاي اقتصادي در رده‌هاي خوب و بسيار خوب قرار دارند و جزو كشورهاي توسعه‌يافته به حساب مي‌آيند. وضعيت در كشورهاي توسعه‌نيافته يا كمترتوسعه‌يافته يا حتي در حال توسعه مانند كشورهاي آسيايي، شايد بدتر از اين باشد.
همان‌طور كه در يكي از نمودارها مي‌بينيد،
بر اساس آمار صندوق بين‌المللي پول، بيشترين ميزان نابرابري ميان دستمزد و قيمت مسكن در اتريش و آلمان ديده مي‌شود. خطي كه در ميانه جدول ديده شده و اين جدول را از عرض به دونيم مي‌كند، درواقع خطي است كه به وضعيت نابرابري در سال 2010 مربوط مي‌شود. يعني هر چه زمان گذشته و اكنون به سال 2015 رسيده‌ايم، اين ميزان نابرابري بيشتر هم شده‌است.
آرشيو مطالب...