سایر بخش‌های مهم اقتصادی و تولیدی باعث شده در شرایطی که سایر بخش‌ها با کمبود شدید نقدینگی مواجه هستند حجم عمده‌ای از نقدینگی سرگردان جذب بازار مسکن شود. البته اگر سرمایه‌ها بتواند توسط بخش تولید و عرضه مسکن جذب شود رونق اقتصادی را در پی دارد اما آنچه باعث آسیب اقتصادی سرمایه گذاری و ورود نقدینگی به این حوزه شده جنبه‌های سوداگرانه آن است که از زمین و مسکن به عنوان کالایی استفاده می‌شود که صرفاً دست به دست می‌شود و افزایش تولید یا بهره‌وری در این فرآیند شکل نمی‌گیرد به همین دلیل با اینکه سهم مسکن در تشکیل سرمایه ثابت در اقتصاد کشور بیش از 30 درصد است(متوسط جهانی کمتر از 25 درصد است) اما همواره کمبود مسکن و افزایش بی‌رویه قیمت این بخش از اقتصاد کشور را دچار مشکل کرده است. یعنی با اینکه مشکلی در تولید مسکن نداریم اما توزیع نامناسب و سوداگری در آن افزایش قیمت‌ها و نبود تعادل میان تولید و عرضه را رقم می‌زند.
در طول سال‌های 1385 تا 90 به طور متوسط بین 38 تا 40 درصد از کل تشکیل سرمایه کشور به بخش مسکن و ساختمان تعلق داشته است. در طول سال‌های گذشته زمین بصورت منبعی رانت زا بخش مهمی از سرمایه ملی را جذب کرده و بصورت نامولد تبدیل شده است. افزایش قیمت زمین موجب شده نسبت گردش مالی زمین مسکونی نسبت به کل سرمایه گذاری کشور در سال 91 به 34 درصد افزایش یابد.
بخش‌های اقتصادی دیگر برای سرمایه گذاری جذابیت ندارند
محمود جهانی، کارشناس بازار مسکن عامل را درافزایش جذب سرمایه در بخش مسکن نسبت به سایر بخش‌های اقتصادی مهم می‌داند و معتقد است به دلیل اینکه بخش‌های دیگر متناسب با رشد و توسعه اقتصادی کشور رشد ندارند یا اینکه از شرایط مطلوبی به لحاظ سرمایه‌گذاری در طی زمان برخوردار نیستند و در دوره‌های مختلف افت و خیزهای زیادی دارند بنابراین این بخش‌ها زمینه جذب منابع را از دست داده و این منابع به سمت مسکن سرازیر می‌شود و هرچه بخش‌های دیگر توان جذب سرمایه را از دست داده‌اند اما مسکن به دلیل تحولات شهرنشینی و جمعیتی زمینه جذب سرمایه‌ها را فراهم کرده است.اینکه آیا سرمایه گذاری بیشتر در بخش مسکن نسبت به سایر بخش‌ها جوابگوی نیاز متقاضیان بوده یا نه، جهانی می‌گوید ما به دلیل رشد جمعیت در اواخر دهه 50 و دهه 60 همواره بصورت مطلق با کمبود قابل توجه مسکن مواجه هستیم و همچنان با شاخص بهینه تراکم خانوار در واحد مسکونی فاصله داریم.
به گفته مدیرکل دفتر برنامه ریزی اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی 2 مدل کمبود مسکن یکی در روستاها، مناطق محروم و شهرهای کوچک و یکی هم در ارتباط با دهک‌های کم درآمد وجود دارد. چنانکه میانگین تراکم خانوار در سال 90 در تهران 1.02 بوده اما این نسبت در استان‌هایی مثل لرستان، هرمزگان، سیستان و بلوچستان، خراسان شمالی، جنوبی و بسیاری شهرهای دیگر 1.18و در روستاها 1.13 بوده که تفاوت فاحشی از نظر میانگین تراکم خانوار نسبت به واحد مسکونی در تهران نسبت به شهرهای دیگر وجود دارد. بنابراین باوجود اینکه گفته می‌شود مسکن در ایران سرمایه‌ای بالاتر از میزان بهینه جهانی را به خود اختصاص داده اما به صورت قدر مطلق شکاف عرضه و تقاضا بالا است.
این کارشناس با اشاره به اینکه عاملی که نیاز به مسکن را برای سال‌های آتی تشدید می‌کند افزایش پیک تقاضا است می‌گوید: «پیش‌بینی‌ها این بود که با توجه به الگوی جمعیتی کشور پیک تقاضا در سال‌های 91 و 92 برای مسکن رخ دهد اما به دلیل بالا رفتن سن ازدواج این پیک تا سال 96 ادامه دارد و این تقاضای انباشته شده ناشی از تأخیر در ازدواج همچنان بصورت بالقوه در بخش مسکن وجود دارد.»
جهانی معتقد است تقاضای سرمایه‌ای ارتباط تنگاتنگی با وضعیت اقتصادی کشور دارد و ناشی از ساختار کلان اقتصادی است و بخش مسکن بصورت ادواری و متناسب با دوره‌های رونق و رکود با جذب سرمایه مواجه بوده و این موضوع تقاضای مضاعف و سوداگرانه برای مسکن را ایجاد کرده است.وی می‌گوید: «وقتی سایر بخش‌های اقتصادی از جذابیت سرمایه گذاری خالی باشند منابع و درآمدها جذب بازار مسکن می‌شود و زمینه و بستر برای تقاضای سوداگرانه در مسکن ایجاد می‌شود و سرمایه‌ای که وارد بخش مسکن می‌شود خود معلول ساختارهای غلط اقتصادی و رشد نداشتن سایر بخش‌ها است.»
سرمایه در بخش مسکن به سمت تولید خانه‌های لوکس رفت
فردین یزدانی مدیر بازنگری طرح جامع مسکن نیز می‌گوید: «کمبود مسکن در کشور بخاطر کمبود تولید نیست بلکه مشکل کمبود مسکن در توزیع آن است چون منافع حاصل از رشد تولید در این بخش عادلانه توزیع نشده و سوداگری تقاضای سرمایه‌ای در این بخش را افزایش داده است.» یزدانی می‌گوید: «تقاضای سرمایه‌ای در بخش مسکن در سال‌های 86 ، 87 ، 90 و 91 بشدت بالا رفته اما بخش عمده تولید مسکن ساخت خانه‌های لوکس است و به همین دلیل تعداد زیادی خانه‌های خالی بویژه در شهر تهران را بر جای گذاشته است.»
به گفته مدیر بازنگری طرح جامع مسکن به انگیزه افزایش قیمت تقاضای سرمایه‌ای در بخش مسکن افزایش یافته و آنقدر افزایش سرمایه قیمت‌ها را افزایش داده که اکنون حباب قیمتی در بخش مسکن در حال ترکیدن است و از سال 92 تا کنون قیمت‌ها دیگر بالا نرفته است. وی افزایش سرمایه در بازار مسکن را به دلیل این می‌داند که سایر بخش‌های اقتصادی توان افزایش انگیزه برای تولید و سرمایه گذاری را ندارند بنابراین برای جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن باید زمینه‌های افزایش تولید در بخش‌های دیگر فراهم شود و تسهیلات بانک‌ها به سمت واحدهای تولیدی سوق داده شود.
یزدانی زمین را عامل دیگر در سوداگری و افزایش بی‌رویه قیمت در بازار مسکن می‌داند و می‌گوید با ساماندهی عرضه زمین و اعمال مالیات بر اراضی شهری سرمایه‌گذاری کاذب در بخش مسکن کاهش می‌یابد. در واقع برای کاهش سوداگری در بازار مسکن اقدامات ایجابی باید قبل از اقدامات سلبی انجام شود.
