تهران به‌خاطر «پیش‌‌فروش» ظرفیت جمعیتی 10 سال آینده به بسازوبفروش‌‌ها و برج‌‌سازها، از حد مجاز و قابل تحمل شهر برای عرضه مسکن «تجاوز» کرده و وارد «خط‌‌قرمز» توسعه فیزیکی شده است. شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در جریان بررسی پرونده «تاثیر بلندمرتبه‌‌های مسکونی منطقه 22 تهران بر تشدید آلودگی هوا»، معضلی مهم‌تر و فراتر از بحران برج‌‌های بی‌‌ضابطه را شناسایی کرده که از پیش‌‌خور شدن گنجایش آپارتمان‌‌سازی مربوط به یک دهه آینده، طی یک دهه گذشته حکایت دارد و نشان می‌‌دهد: پایتخت در حال حاضر به هیچ وجه امکان ساخت و ساز جدید در قالب هر یک از کاربری‌‌های مسکونی، تجاری و حتی خدماتی را ندارد و روند عرضه مسکن جدید در این شهر باید متوقف شود.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، مطابق نتایج مطالعات جدید شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، با احتساب مجموع آپارتمان‌‌های موجود شهر تهران شامل «ساختمان‌‌های مسکونی در حال مصرف و مجتمع‌‌هایی که تا پایان سال گذشته برای احداث آنها پروانه ساخت احداث شده است»، هم‌‌اکنون ظرفیت «جمعیت‌‌پذیری» پایتخت به 11 میلیون و 2 هزار و 611 نفر رسیده است به این معنا که اگر چه در حال حاضر جمعیت قطعی و ساکن تهران (جمعیت شب)، چیزی در حدود 8 میلیون و 500 هزار نفر است، اما ساختمان‌‌های نوساز یا در حال ساخت فاقد سکونت، این اجازه را داده که جمعیت پایتخت بدون هیچ مانعی، از طریق مهاجرت یا عواملی دیگر به 11 میلیون نفر افزایش پیدا کند. این در حالی است که طرح جامع شهر تهران مصوب سال 1385 شورای عالی شهرسازی، حداکثر ظرفیت جمعیت‌پذیری این کلان‌‌شهر در سال 1405 را 10 میلیون و 500 هزار نفر تعیین کرده است.

به این ترتیب حجم ساخت‌‌وسازهای مسکونی در فاصله سال‌‌های 86 تا 93 که علی‌‌القاعده باید از سوی مدیریت شهری، متناسب با حد مجاز اسناد بالادستی تهران، تنظیم می‌‌شد، نه تنها هماهنگی با وضعیت فعلی تقاضای موثر در بازار مسکن پایتخت ندارد که حتی از «ظرف جمعیتی تهران 1405» نیز سرریز شده است.

کمیته کارشناسی شورای عالی شهرسازی برای جلوگیری از بدتر شدن اوضاع زیست‌‌محیطی کلان شهر تهران، به شورا پیشنهاد کرده است، نسبت به اعمال ممنوعیت برای ساخت و سازهای جدید در هر نوع کاربری، از طریق مصوبات قانونی اقدام کند و برای آینده تهران، طرح جامع جدید تدوین کند. جمعیت ساکن تهران باید در سال 1405 حداکثر از 8 میلیون و 700 هزار نفر تجاوز نکند. در حال حاضر جمعیت ساکن کمتر از 5/ 8 میلیون نفر است.

همچنین خدمات شهری و سکونتی این کلان‌‌شهر در افق طرح جامع تهران نیز باید کفاف حداقل 9 میلیون و 100 هزار نفر را بدهد تا پایتخت برای جمعیت ساکن (شب) و جمعیت شاغل (جمعیت روز) قابل سرویس‌‌دهی باشد. در طرح جامع تهران، حداکثر نرخ جمعیت‌‌پذیری پایتخت نیز بر مبنای 20درصد اضافه بر جمعیت ساکن با هدف کنترل متغیرهای اقتصاد مسکن (قیمت ملک)، رقمی معادل 5/ 10 میلیون نفر تعیین شده است. با این حساب، تحت تاثیر حدود یک میلیون و 600 هزار واحد مسکونی ساخته شده از سال 86 تاکنون در شهر تهران، امکان افزایش جمعیتی معادل 3 میلیون و 200 هزار نفر در پایتخت به‌وجود آمده که با احتساب جمعیت تهران در سال 85 که معادل 7 میلیون و 800 هزار نفر بود. کل حجم جمعیت‌‌پذیری تهران در این مقطع به 11 میلیون نفر رسیده است. در این بین، گزارش‌‌های رسیده به شورای عالی شهرسازی نشان می‌‌دهد،‌ ظرفیت تامین آب شرب تهران در حال حاضر فقط برای حداکثر 1/ 9 میلیون نفر پیش‌‌بینی شده است. به بیان ساده‌‌تر این حجم ساخت‌‌وساز که از سال 86 تا 93 در تهران انجام شده، باید در طول 20 سال اتفاق می‌‌افتاد.

بررسی‌‌های شورای عالی درباره تجاوز حجم ساخت‌‌وسازهای 10 ساله اخیر از حد مجاز طرح جامع حاکی است: چشم‌‌پوشی عوامل ساختمانی در تهران از «نگاه انقباضی طرح جامع تهران به موضوع بلندمرتبه‌‌سازی»، باعث این اتفاق شده است. اعضای کمیته کارشناسی شورای عالی شهرسازی، توصیه کرده‌‌اند: از سال آینده، ساخت و سازهای مسکونی فقط به «تخریب بناهای قدیمی و کلنگی» آن هم در حد تراکم ساختمان موجود و نه طبقات اضافه‌‌تر از بنای تخریبی محدود شود و عملا عرضه مسکن بیشتر از تعداد آپارتمان‌‌های فعلی شهر، متوقف شود.

به گزارش «دنیای اقتصاد» در سند مصوب طرح جامع تهران، جمعیت ‌پایتخت در افق این طرح یعنی سال 1405 با رشد طبیعی جمعیت آن و تجزیه و تحلیل نتایج آخرین سرشماری نفوس و مسکن کشور معادل 8 میلیون و 700هزار نفر پیش‌بینی شده بود، اما برنامه‌ریزی‌ها برای تامین نیازهای خدمات شهری جمعیت ساکن و شاغل (جمعیت روزانه) بر مبنای جمعیتی معادل 9 میلیون و 100 هزار نفر انجام شده است و ظرفیت‌پذیری سکونت بر مبنای 20 درصد مازاد بر پیش‌بینی نیاز در افق طرح، برای حدود 10 میلیون و 500 هزار نفر تدارک یافته بود.

در راستای تاکید بر رعایت سقف جمعیت‌پذیری تعیین شده در طرح جامع شهر تهران نیز شورای‌عالی شهرسازی و معماری در تابستان سال 93 متوجه شد که مغایرت اساسی میان سقف جمعیت‌پذیری مشخص شده در طرح جامع با طرح تفصیلی وجود دارد، از این رو نسخه سبک‌سازی جمعیت‌پذیری شهر تهران را تصویب کرد. در بررسی‌های شورای‌عالی در جریان بازنگری اولیه طرح تفصیلی عنوان شد که اگرچه براساس طرح جامع شهر تهران، جمعیت شهر در افق 1405 باید به میزان 5/ 10 میلیون نفر محدود شود، اما ضوابط طرح تفصیلی به گونه‌ای تنظیم شده که بارگذاری جمعیتی تا میزان 13 میلیون نفر نیز پیش خواهد رفت. از طرف دیگر مصوبه 8 بندی اردیبهشت ماه سال 91 شورای‌عالی شهرسازی و معماری در دولت گذشته که به موجب آن یک طبقه تراکم به کل شهر تهران اضافه شد نیز به‌عنوان یکی از عوامل افزایش جمعیت شهر تهران معرفی شد، از این رو پنج راهکار برای تعدیل جمعیت‌پذیری شهر تهران از جمله حذف مصوبه معروف هشت‌ بندی دولت دهم پیشنهاد شد.

اکنون پس از گذشت بیش از یک سال از این تصمیم، مطالعات جدید شورای‌عالی شهرسازی نشان داد که مجوز پروانه‌های ساختمانی صادر شده از سوی شهرداری تهران تا پایان سال 93، خط قرمز جمعیت‌پذیری در شهر تهران را جا گذاشته است. بررسی‌های شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور از میزان تحقق ظرفیت سکونت پیشنهادی در طرح جامع براساس داده‌های آماری پروانه‌های ساختمانی شهر تهران طی سال‌های 86 تا 93 بیان می‌کند که تا پایان سال 93 مجموعا 150میلیون و 372 مترمربع، پروانه زیربنای مسکونی برای پایتخت صادر شده است.

با توجه به اینکه سرانه زیربنای مسکونی در آپارتمان‌ها برای هر نفر 24 مترمربع است مشخص می‌شود طی 8 سال مورد بررسی بیش از 3 میلیون و 200 هزار نفر به جمعیت قبلی(تا سال 85) یعنی 7 میلیون و 800 هزار نفر اضافه شده است که در مجموع گنجایش جمعیتی شهر تهران به حدود 11 میلیون نفر می‌رسد.

در این محاسبات اگرچه بیش از 150 میلیون مترمربع پروانه زیربنای مسکونی صادر شده است اما از آنجا که نیمی از پروانه زیربناهای مسکونی صادر شده مربوط به تخریب ساختمان‌های موجود شهر است، فقط 50 درصد از این مجموع پروانه زیربنای مسکونی در حکم عرضه جدید محسوب می‌شود. البته حتی با احتساب 45درصد پروانه‌های احداث بنا به‌عنوان اضافه ساخت نسبت به بنای تخریب شده (که بسیار کم است چون حداقل بناهای دو طبقه به 5 طبقه تبدیل می‌شوند) جمعیت‌پذیری تهران با اتمام این بناها به 10میلیون و 682 هزار نفر می‌رسد بازهم از سقف جمعیت‌پذیری تعیین شده در طرح جامع یعنی 10 میلیون و 500 هزار نفر عبور می‌کند.

مطابق بررسی‌های شورای‌عالی شهرسازی نحوه تامین منابع آبی برای جمعیت ساکن در شهر تهران یکی از چالش‌های اولیه برای شهروندان به ویژه در ساختمان‌های متراکم و مرتفع است. چراکه در طرح جامع شهر تهران، تامین منابع آب برای حداکثر 9 میلیون و 100 هزار نفر پیش‌بینی شده است، در حالی که براساس بررسی کارشناسان مدیریت شهری اجرای ضوابط ساخت وسازهای بلندمرتبه جمعیتی معادل 650 هزار نفر به شهر تهران اضافه می‌کند و نهایتا جمعیت شهر تهران را به 10 میلیون و 570 هزار نفر می‌رساند. اگرچه از سوی مدیران شهری صرفه جویی در مصرف آب به‌عنوان یکی از راهکارهای جبران کمبود منابع آبی پایتخت پیشنهاد شده است اما تحقیقات شورای‌عالی شهرسازی بیان می‌کند امکان تامین کامل منابع آبی برای جمعیت مازاد شهر وجود ندارد.

هشدار به ساخت‌وسازهای جدید
عبور از خط قرمز جمعیتی تعیین شده برای شهر تهران هشدار جدی را به مدیران شهری می‌دهد که باید تا تهیه طرح جدید از صدور هر گونه پروانه ساختمانی دیگر، به جز برای بازسازی واحدهای تخریبی (آن هم در همان مساحت تخریب شده و با همان زیربنا) خودداری شود وگرنه عملا طرح جامع از حیزانتفاع ساقط می‌شود. کارشناسان شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور در ادامه بررسی به نتایج جالب‌تری در بخش ساخت وسازهای تجاری و خدمات رسیده‌اند که نشان می‌دهد شهر تهران به هیچ‌وجه در حال حاضر و براساس ارقام و اعداد لحاظ شده در طرح جامع و تفصیلی گنجایش احداث بنای جدید به منظور مسکونی، تجاری و خدماتی ندارد. این در حالی است که در ضوابط پیشنهادی ساخت وسازهای مرتفع در شهر تهران پهنه عمومی H4 که حداکثر تراکم مجاز در آن 13 طبقه است بر بیشتر پهنه‌های شهر حاکم است و ساخت وسازهای بلند را در قالب پهنه‌های شهر ممکن ساخته است.

 همچنین 90 قطعه در سه پهنه تعریف شده دیگر شامل H1،H2 و H3 که امکان ساخت وسازهای مرتفع تا 100 طبقه هم وجود دارد نیز واجد شرایط بلندمرتبه‌سازی شناخته شده‌اند که حداقل 650 هزار نفر به سقف جمعیت‌پذیری شهر تهران اضافه خواهند کرد. به همین دلیل شورای‌عالی شهرسازی بلندمرتبه‌سازی را به‌طور عمومی در شهر تهران محدود اعلام کرده است مگر در محدوده‌های مشخص که معیارهای تعیین و انتخاب این محدوده‌ها همراه با ضوابط باید ارائه شود.

این تصمیم شورای‌عالی شهرسازی منطبق با چارچوب‌های طرح جامع شهر تهران است که اساسا در آن طرح بلندمرتبه‌سازی با دید انقباضی و محدود به پنج پهنه شامل R263،M111،S121،S125و S211 است که مجموع مساحت این پهنه بیش از هزار هکتار از مساحت 6 هزار و 500 هکتاری شهر نمی‌شود.

دیدگاه مدیریت شهری
با وجود ارائه این مطالعات، مدیریت شهری تهران معتقد است: بررسی ضریب صدور پروانه ساختمانی و کسر نوسازی های انجام شده بیان می‌کند با فرض سکونت‌پذیری تمامی واحدهای ساخته شده طی 11 سال آینده، جمعیت شهر تهران در افق طرح جامع حداکثر 8/ 8 تا 2/ 9 میلیون نفر خواهد شد. به گفته مدیران شهری مطالعات انجام شده در حوزه تحولات جمعیتی شهر تهران طی دو دهه اخیر نشان می‌دهد بر خلاف تحقیقات انجام شده در کمیته فنی شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور، جمعیت پذیری پایتخت از سقف پیش‌بینی شده در افق طرح جامع عبور نخواهد کرد. این دیدگاه بر مبنای بررسی روند نرخ رشد جمعیت طی دو دهه است. مطالعه روند نرخ رشد جمعیت از سوی مدیریت شهری نشان می‌دهد: شهر تهران در ابتدای دهه 80 که تهیه طرح های جامع و توسعه شهرتهران آغاز شد، با 3/ 7 میلیون نفر جمعیت حدود 11 درصد جمعیت کشور را در خود جای داده بود. سهم شهر تهران از مهاجران بین استانی در کشور طی سه دهه گذشته از 25 به 20 و سپس 15درصد کاهش یافته است.

شورای‌عالی دربن بست تصمیم‌گیری
کارشناسان شهری با نگاهی به روند افزایش سقف جمعیت‌پذیری شهر تهران با تکیه بر مطالعات انجام شده از سوی شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور معتقدند به‌کارگیری چندین راهکار می‌تواند تا حدودی جمعیت‌پذیری شهر تهران را مهار کند. تمرکززدایی سیاسی و اداری از شهر تهران، تثبیت جمعیت‌پذیری شهر تهران از طریق تثبیت سطح مسکونی و تراکم ساختمانی، تشویق ساخت وسازهای غیرمسکونی و ارتقای سطح کیفی زندگی به‌ویژه در مناطق مرکزی و حاشیه جنوبی و شرقی از طریق تخصیص اراضی بایر و ساخته نشده از جمله اقداماتی است که می‌توان برای دستیابی به این هدف در سطح شهر پیگیری کرد.

به گفته آنها جایگزینی منابع پایدار درآمدی برای تامین هزینه‌های اداره شهر تهران به جای اتکا به این‌گونه درآمدها، بخش دیگری از این راهکارها می‌تواند باشد تا به واسطه آن بتوان وابستگی شهرداری به درآمد حاصل از صدور پروانه ساختمانی را کاهش داد و جلوی ساخت وساز بیشتر را گرفت. یکی از مشاوران شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور درباره اینکه چرا شورای‌عالی شهرسازی و معماری به‌عنوان مرجع تصمیم‌گیر درخصوص توقف صدور پروانه‌های ساختمانی فراتر از سقف ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر تهران برای تصویب ممنوعیت ساخت تعلل می‌کند، به دو واقعیت اشاره کرد.

به گفته وی واقعیت این است که ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر تهران به جای آنکه طی 20سال افزایش یابد طی 10 سال پیش‌خور شده است و مهم‌تر اینکه واحدهای مسکونی تولید شده به جای آنکه به تقاضای زوج‌های جوان و اقشار کم درآمد پاسخگو باشد صرف منافع بسازوبفروش‌ها و بخشی از جمعیت مهاجر به شهر تهران شده است.

او با تاکید بر اینکه صلاحیت صدور دستور توقف ساخت وساز در شهر تهران در حیطه اختیارات شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور است، به دو مانع صدور این تصمیم اشاره کرد و گفت: نخست آنکه با توقف صدور مجوزهای ساختمانی باید منابع جایگزینی برای شهرداری تهران تعریف شود که در حال حاضر با توجه به وضعیت نامناسب اقتصادی دولت امکان اضافه شدن بار اضافی مالی بر دوش دولت نیست و دوم آنکه اجرای این تصمیم می‌تواند تبعات اجتماعی گسترده‌ای در میان اقشار مختلف جامعه به لحاظ تحریک قیمت مسکن داشته باشد، بنابراین آنچه محرز است این موضوع است که مدیریت شهر به شیوه کنونی به صلاح نیست اما تا زمان ایجاد یک بستر مناسب باید کج‌دار و مریز وضعیت موجود را مدیریت کرد. وزیر راه وشهرسازی اخیرا از مدیران خود خواست برای تامین مسکن موردنیاز تهران روی شهرهای با جمعیت کمتر از 50 هزار نفر اطراف پایتخت برنامه‌ریزی کنند.